Vốn cho thị trường bất động sản năm 2021
Thị trường bất động sản năm 2021 đã và đang ghi nhận tiếp tục đà phục hồi từ quý III-2020 và dự báo sức cầu hồi phục thị trường sẽ tương đương 70% của năm 2019. Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp đang và sẽ là “điểm sáng” nổi bật của thị trường bất động sản. Đồng thời, thị trường nhà ở luôn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020.
Hơn nữa, thị trường vẫn giữ nguyên trạng thái mất cân đối về cung – cầu bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình kéo dài nhiều năm qua là do nhu cầu khá rất lớn, nhưng nguồn cung hạn hẹp. Trong khi đó, phân khúc bất động sản bán lẻ, nghỉ dưỡng, khách sạn vẫn chịu thiệt hại nặng nề bởi dịch Covid-19; còn phân khúc văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn…
Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2021 đang nhận được nhiều xung lực phát triển hơn năm 2020 từ sự điều chỉnh cơ cấu nhanh nhạt theo tình hình dịch bệnh; mở rộng áp dụng công nghệ vào bán hàng; tăng tốc giải ngân đầu tư công và cả những kỳ vọng từ việc sửa đổi bổ sung luật về huy động vốn từ các quỹ như: Luật Doanh Nghiệp và Luật Chứng Khoán bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2021. Năm 2021 còn là năm đầu tiên thực hiện chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 10 năm 2021 – 2030 và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm năm 2021 – 2025 mới, với ê kíp lãnh đạo mới hình thành sau bầu cử Quốc hội, HĐND và UBND, có nhiều động lực và quyết tâm triển khai các dạng đề án, dự án phát triển bất động sản đa dạng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội địa phương. Hơn nữa, năm 2021 đang là điểm lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua, do đó các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư.
Những động thái trên đây đã, đang và sẽ có sức chi phối, định vị dòng vốn chảy vào các phân khúc thị trường nêu trên.
Vốn đầu tư trên thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hội tụ và gia tăng cho phân khúc bất động sản công nghiệp; đặt biệt, đầu tư bất động sản phục vụ hoạt động logicstics (hậu cần và kho bãi) sẽ ngày càng trở thành động lực lớn cho thị trường. Điều này được quyết định do kỳ vọng tăng thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển thương mại điện từ nhờ các hiệp định thương mại tự do và xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất trên thế giới. Song năm 2021 cũng mới là thời điểm chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng… để thu hút các nhà đầu tư khi dịch bệnh được kiểm soát. Nguồn vốn này chủ yếu huy động từ ngân hàng và vốn tự có của nhà đầu tư hạ tầng chuyên nghiệp.
Vốn đang và sẽ tiếp tục tăng cho các dự án BĐS nhà ở vừa túi tiền sẽ được phát triển mạnh mẽ và năm 2021 vẫn tiếp tục là phân khúc chủ đạo vì đáp ứng được nhu cầu thực của người dân. Vốn đầu tư tự có, vốn vay ngân hàng và cả vốn huy động từ người mua cũng sẽ gia tăng cho phát triển các sản phẩm bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” môi trường sống xanh, lành mạnh và những khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm đáp ứng nhu cầu chấy lượng sống ngày càng cao hơn của người dân, cũng như từ yêu cầu nghiệp ngặt hơn trong quản lý nhà nước (chẳng hạn, Luật Bảo vệ môi trường 2020 quy định việc quy hoạch đô thị, khu dân cư tập trung phải hướng tới phát triển khu đô thị sinh thái, tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, bảo đảm tỷ lệ diện tích cây xanh, mặt nước, cảnh quan theo quy định của phát luật). Điều này sẽ giúp định hướng phát triển bền vững ngành xây dựng và thị trường bất động sản năm 2021 và cả tỏng trung hạn, dài hạn.
Đặc biệt, năm 2021, dòng vốn đầu tư vào ngành bất động sản y tế và chăm sóc sức khỏe gia tăng; trong đó, vốn sẽ tập trung nhiều hơn cho phát triển các dạng khi lạnh phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạt cảm với nhiệt độ như vaccine, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm… Vốn đầu tư vào BĐS du lịch sẽ không chỉ hướng tới biển, nà sẽ lan tỏa tới những vùng có lợi thế rừng núi có khả năng khai thác kinh doanh tốt; đặc biệt, tập trung vào những dự án phát triển hạ tầng du lịch có quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại về hạ tầng, đa dạng về chức năng cung ứng dịch vụ, có cơ hội khai thác kinh doanh tốt và bền vững. Cơ hội thu hút vốn sẽ mở ra đối với hoạt động đầu tư chuyển đổi mô hình nhà nghỉ dưỡng theo xu hướng tập trung thành “các khu, đặc khu kinh tế nghỉ dưỡng xanh”, thay vì các nhà nghỉ dưỡng đơn lẻ, tự phát như vừa qua…
Các đặc khu kinh tế – y tế nghỉ dưỡng này có thể tham khảo mô hình nước ngoài, như của Indonesia tủng tâm du lịch y tế với nhiều tiện ích, bao gồm bệnh viện quốc tế, công viên sinh thái, khu thương mại, chợ nghệ thuật, khách sạn, nhằm thu hút khách du lịch, đặc biệt là người cào tuổi, giúp giảm số người xuất cảnh với mục đích khám chữa bệnh. Tính đến cuối năm 2020, Indonesia đã thành lập 15 SEZ đặc khu kinh tế, trong đó có 9 SEZ công nghiệp và 6 SEZ du lịch. Tổng số vốn cam kết đầu tư vào các SEZ này đạt 70.400 tỷ rupiah (5.03 tỷ USD) và tổng vốn đầu tư thực hiện khoảng 23.100 tỷ rupiah. Năm 2020, tổng nguồn thu ngoại hối của các SEZ này đạt khoảng 5.200 tỷ rupiah. Đầu tháng 2-2021, Hội đồng SEZ quốc gia Indonesia cũng phê duyệt thêm hai SEZ mới gồm SEZ du lịch Lido với tổng diện tích 3000 ha ở tỉnh Tây Java, và khu công nghiệp cảng và bất động sản tích hợp (JIIPE) rộng 2.933 ha ở tỉnh Đông Java. Hài cơ sở này dự kiến thu hút gần 20 tỷ USD vốn đầu tư).
Hơn nữa, các dòng vốn đầu tư bất động sản năm 2021 còn mở rộng hơn nhờ thực thi các quy định mới tiêu biểu như:
- Theo Luật Đầu tư 2020, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong một số trường hợp nhất định. Với trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư tư sẽ theo quy định của Luật Xây dựng. Quy định cũ dự án phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư cũng được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế là hầu hết dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp…
- Theo Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, dự án sử dụng các nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân (dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luạt về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, khắc phục được sự thiếu thống nhất và thiếu đồng bộ giữa các khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư trước đây. Luật cũng đã giảm bớt được thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định trước đây do được tích hợp trong hồ sơ thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở, đối với công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng sử dụng vốn khác được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thông cũng là điểm mới. Ngoài việc bổ sung công trình được miễn giấy phép xây dựng như quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động…, thời gian cấp giấy phép xây dựng cũng chỉ còn thời hạn 20 ngày, rút ngắn 10 ngày so với trước đây; đồng thời, bỏ quy định về điều kiện bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình…
- Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu giúp tháo gỡ được điểm nghẽn lâu nay của các dự án bất động sản về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án bất động sản.
- Nghị định 68/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết, cho phép được bù trừ số tiền thuế thu nhập mà các doanh nghiệp đã nộp thừa (tổng giá trị khảng 4.875 tỷ đồng) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024.
- Nghị định 81/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đã hình thành hành lang pháp lý phù hợp, tạo sự kiện cho doanh nghiệp huy động vốn của xã hội và giảm thiểu rủi ro cho thị trường vốn cũng như nhà đầu tư.
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có nhiều quy định mới tháo gỡ được vướng mắc của dự án đầu tư, dự án nhà ở, nhất là cơ chế xử lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án nhà ở và cơ chế xử lý đối với trường hợp mua tài sản gắn liền với đất; trong đó, có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư và quy định thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp này; về giao đất, cho thuê đất đối với các thử đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý; về quy định khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền và quy định chặt chẽ điều kiện phân lô, bán nền dự án nhà ở; về điều kiện tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa để quản lý, kiểm soát chặt chẽ tình trang phân lô, bán nền…
Tất cả những điều chỉnh trên được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung, ‘thổi làn gió mới’ vào thị trường bất động sản.
Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, khắc phục lệch pha cung – cầu, năm 2021 các bộ, ngành và địa phương cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng có chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản; chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Đồng thời, thường xuyên bám sát tình hình thị trường, kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ khó khăn, hạn chế, bất cập của cơ chế, chính sách, đặc biệt là tác động của Covid-19; Trước mắt, Bộ Tài chính và Chính phủ đang xem xét thêm về hiệu lực của Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuế đất trong năm 2021 để hỗ trợ các doanh nghiệp, cá nhân vượt qua khó khăn, duy trì, phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm ứng phó với tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19. Đồng thời, thực tế cũng đặt ra yêu cầu cần sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP về sắp xếp, xử lý tài sản công để xử lý có tình có lý, tạo điều kiện tái khởi động lại hàng trăm dự án đầu tư, dự án nhà ở có sử dụng quỹ đất có nguồn gốc thuộc Nhà nước quản lý, theo nguyên tắc bảo đảm không làm thất thoát tài sản công và nguồn ngân sách nhà nước, HoREA nêu vấn đề. Cùng với việc lựa chọn, chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, cần có quy định cơ chế chặt chẽ về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; có các cơ chế, chính sách khả thi để huy động các nguồn lực xã hội đàu tư xây dựng lại hàng trăm nhà chung cư cũ, hư hỏng hiện nay và thực hiện tái định cư cho các hộ gia đình có nhà ở tốt hơn chỗ ở cũ.
Năm 2021, cơ hội và các dòng đầu tư bất động sản nhiều hơn, song cũng đòi hỏi các doanh nghiệp và các nhà đầu tư chủ động và tích cực hơn trong thay đổi tư duy, mô thức kinh doanh phù hợp, an toàn và hiệu quả hơn; tránh dùng đòn bẩy quá lớn, nhất là kinh doanh kiểu “tay không bắt giặc”, hoặc “mượn đầu heo nấu chá”…
